2025년 대한민국 부동산 전망: 공급 충격과 경제 역풍의 기로에 서다 요약 2025년 대한민국 부동산 시장은 두 가지 강력한 힘의 충돌 지점에 위치할 것으로 전망된다. 한편에서는 서울 수도권(SMA)을 중심으로 한 심각하고 구조적인 공급 부족이 가격 상승 압력으로 작용하는 반면, 다른 한편에서는 경기 둔화, 높은 가계부채 부담, 그리고 강력한 대출 규제라는 거시경제의 역풍이 총수요를 억제하는 상반된 힘으로 작용할 것이다. 이러한 상충하는 힘의 상호작용은 전례 없는 수준의 ‘양극화(Yanggeukhwa)’ 현상을 시장의 모든 차원에서 심화시킬 것이다. 수도권과 지방, 신축 아파트와 구축 및 비(非)아파트 주택, 그리고 우량 상업용 부동산과 기타 자산 간의 격차는 더욱 벌어질 전망이다. 핵심 전망치를 살펴보면, 2025년 전국 주택 매매가격은 약 1.0%의 소폭 하락이 예상되나 , 이는 시장의 이질성을 가리는 평균값에 불과하다. 실제로는 수도권 시장이 ‘강보합세’를 유지하는 가운데, 다수 지방 시장의 하락세가 지속되는 양상이 전개될 것이다. 반면, 전세 시장은 수도권의 극심한 공급 부족으로 인해 전국적으로 가격 상승세를 보일 것으로 예측된다. 제1부: 거시경제의 시험대: 2025년 시장 환경 분석 1.1. 두 개의 전망: 경제 성장률을 둘러싼 극명한 시각차 2025년 부동산 시장의 향방을 결정지을 가장 근본적인 변수는 바로 거시경제의 불확실성이다. 현재 국내외 주요 기관들은 한국의 2025년 경제 성장률을 두고 극명하게 엇갈리는 전망을 내놓고 있으며, 이는 시장 참여자들의 의사결정을 마비시키는 핵심 요인으로 작용하고 있다. 비관적 시나리오 (1% 미만 성장): 현대경제연구원은 기존 1.7%에서 대폭 하향 조정한 0.7%라는 매우 비관적인 성장률을 예측했다. 이러한 전망의 근거는 소비와 투자의 내수 불황 장기화, ‘트럼프 2.0’으로 대변되는 대외 불확실성의 부정적 파급 효과, 그리고 경기 부양을 위한 정부의 적극적인 정책 대응 부재라는 복합적인 요인에 기인한다. 이 시나리오가 현실화될 경우, 한국 경제는 사실상의 불황 국면에 진입하게 되며, 이는 고용 시장 위축, 가계 소득 감소, 그리고 주택 구매 여력의 급격한 악화로 이어져 부동산 수요를 심각하게 위축시킬 것이다. 특히 건설투자는 -6.1%라는 큰 폭의 역성장을 기록할 것으로 예상된다. 낙관적 시나리오 (2%대 성장): 반면, 산업연구원(KIET)은 2.1% , 국제통화기금(IMF)은 2.0% 등 상대적으로 긍정적인 전망을 유지하고 있다. 이러한 시각은 IT 및 반도체 산업을 중심으로 한 수출 부문의 견조한 성장세가 지속되고, 물가 안정을 기반으로 내수 소비와 설비투자가 점진적으로 회복될 것이라는 기대에 근거한다. 이처럼 경제 성장률 전망치가 0.7%에서 2.1%까지 넓게 분포하는 상황은 단순한 학술적 논쟁을 넘어, 주택 구매자와 개발사 모두에게 ‘지켜보자’는 관망 심리를 확산시키는 실질적인 요인이다. 잠재적 주택 구매자는 0.7% 성장 시나리오가 암시하는 실직 위험 앞에서 구매 결정을 무기한 연기할 것이며, 개발사는 경기 침체에 대한 금융권의 우려로 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달에 난항을 겪으며 신규 사업을 중단하게 될 것이다. 따라서 거시경제 전망의 불확실성 자체가 공급 부족이라는 인플레이션 압력을 상쇄할 만큼 강력한 수요 억제 요인으로 작용하고 있다. 1.2. 금리 경로와 통화 정책 2025년 한국은행의 기준금리 인하 가능성은 시장의 대체적인 컨센서스이지만, 그 시기와 폭이 핵심 변수다. 내수 경기 둔화, 1.7% 수준으로 안정될 것으로 보이는 물가 , 그리고 취약한 경제를 지원해야 할 필요성 등은 금리 인하의 당위성을 높이는 요인들이다. 하지만 금리 인하의 폭과 속도는 상당한 제약을 받고 있다. 가장 큰 제약 요인은 미국 연방준비제도(Fed)의 통화정책이다. 만약 미국이 ‘더 높게, 더 오래(higher for longer)’ 기조를 유지할 경우, 한국은행이 선제적으로 큰 폭의 금리 인하를 단행하기는 어렵다. 이는 자본 유출과 원화 가치 하락의 위험을 초래할 수 있기 때문이다. 산업연구원은 한국의 기준금리가 2025년 상반기 중 2%대에 진입한 후, 하반기에는 2% 중반대에서 형성될 것으로 전망하며, 이는 미 연준의 정책 기조를 따라갈 가능성이 높음을 시사한다. 하나금융경영연구소는 “금리 하락의 폭과 속도가 부동산 반등 시점을 좌우할 것”이라고 분석하며 , 정책금리 인하가 실제 주택담보대출 금리 인하로 이어져 구매 심리를 자극하기까지는 시차가 존재할 수 있음을 지적했다. 1.3. 대외 리스크: ‘트럼프 2.0’의 그림자 글로벌 지정학적 및 경제적 변화, 특히 미국 대선 결과에 따른 ‘트럼프 2.0’ 시나리오의 등장은 한국 경제와 부동산 시장에 중대한 하방 리스크로 작용한다. 트럼프 2기 행정부의 출범은 보호무역주의 강화, 관세 전쟁, 그리고 글로벌 공급망의 재편을 촉발하며 세계 경제의 불확실성을 최고조로 끌어올릴 수 있다. 수출 의존도가 높은 한국 경제에 있어 이러한 변화는 치명적일 수 있다. 무역 마찰 심화는 기업 실적 악화, 투자 감소, 고용 시장 위축으로 직결되며, 이는 가계의 소득 기반을 흔들어 주택 수요를 근본적으로 약화시키는 요인이 된다. IMF 역시 이러한 무역 분쟁의 불확실성을 반영하여 세계 경제 성장률 전망치를 하향 조정한 바 있다. 과거 한국 부동산 시장의 주요 변수가 공급, 수요, 국내 정책 등 내부 요인이었다면, 이제는 미 연준 의장의 발언이나 무역 정책 관련 발표가 국내 주택담보대출 금리와 구매 심리에 더 즉각적이고 심대한 영향을 미치는 시대가 되었다. 이는 부동산 시장의 시스템 리스크가 과거보다 현저히 높아졌음을 의미한다. 제2부: 전국 부동산 시장 동향: 거대한 분열 2.1. 깊어지는 균열: 수도권 대 지방 2025년 한국 부동산 시장의 가장 두드러진 특징은 ‘양극화’의 전면적 심화다. 이는 단순히 가격 등락의 차이를 넘어, 시장의 기초 체력 자체가 수도권과 지방 간에 완전히 분리되고 있음을 보여준다. 가격 및 거래량 데이터: 2025년 상반기, 수도권 아파트 매매가격은 평균 7.5% 상승했으며, 서울의 핵심 지역인 송파구와 서초구는 각각 9.2%와 8.6%의 높은 상승률을 기록했다. 반면, 같은 기간 지방 시장은 뚜렷한 하락세를 보였다. 2025년 6월 주택가격지수를 보면 서울(+1.44%)과 경기(+0.12%)는 상승세를 유지한 반면, 대구(-0.25%), 부산(-0.22%), 광주(-0.27%) 등 주요 광역시는 모두 마이너스를 기록했다. 한국건설산업연구원은 2025년 전국 매매가격이 지방 시장의 약세로 인해 1.0% 하락할 것으로 전망하면서도, 수도권은 강보합세를 유지할 것으로 예측하여 이러한 양극화 구도를 명확히 했다. 미분양 재고 데이터: 양극화는 미분양 주택 통계에서 더욱 극명하게 드러난다. 전국 미분양 주택 수는 13만 가구를 초과하며 전년 대비 20% 증가했는데, 이 물량의 대부분이 지방에 집중되어 있다. 특히 대구와 경북 지역의 미분양 비율은 각각 5.8%와 6.4%에 달해 공급과잉의 심각성을 보여준다. 이는 신축 아파트 선호 현상이 뚜렷한 수도권 시장과는 완전히 대조적인 모습이다. 이러한 부동산 시장의 분열은 단순한 주택 현상이 아니라, 대한민국 경제 지형의 변화를 반영하는 거울이다. 고부가가치 산업과 양질의 일자리가 수도권에 집중되면서 지속적인 인구 유입과 소득 기반의 주택 수요가 창출되는 반면, 전통 제조업 기반의 지방 도시는 산업 구조조정과 인구 유출로 인해 부동산 시장의 근본적인 수요 기반이 약화되고 있다. 따라서 전국을 대상으로 하는 단일한 부동산 정책은 수도권 과열과 지방 침체라는 상이한 문제를 동시에 해결할 수 없는 구조적 한계에 봉착해 있다. 2.2. 공급 충격의 딜레마 시장이 직면한 가장 심각한 구조적 문제는 수도권을 중심으로 한 공급 절벽의 현실화다. 2~3년 후의 공급량을 예측하는 선행지표인 주택 인허가 및 착공 실적이 급감했기 때문이다. 비수도권 민간주택 인허가 물량은 2025년 상반기 기준 전년 대비 16.8% 감소했으며 , 높은 공사비와 PF 시장 경색으로 인해 전반적인 착공 실적 역시 크게 위축되었다. 이러한 선행지표의 악화는 2025년 하반기부터 입주 물량 감소로 직접 나타날 전망이다. 수도권의 2025년 하반기 입주 예정 물량은 기존 예상치보다 27.83%나 줄어들 것으로 분석되었다. 이 공급 부족 사태가 실제 가격에 미칠 영향을 두고 전문가들의 의견은 팽팽히 맞서고 있다. 가격 급등론: 다수의 전문가는 서울의 연간 적정 수요가 약 4만 5천 가구임에 반해 향후 2~3년간의 공급량은 턱없이 부족하다며, 공급 부족이 결국 가격 급등으로 이어질 수밖에 없다고 주장한다. 영향 제한론: 다른 한편에서는 거시경제 둔화, 높은 금리, 가계부채 부담 등 강력한 수요 억제 요인이 공급 부족의 영향을 상쇄할 것이라고 반박한다. 이들은 인구 감소와 경기도 등 대체 주거지의 존재가 서울 집값의 폭등을 막는 완충재 역할을 할 것이라고 본다. 결론적으로, 공급 충격이 가격에 미치는 영향은 거시경제 시나리오에 따라 달라질 것이다. 만약 2%대 성장의 낙관적 시나리오가 펼쳐진다면, 수도권의 공급 부족은 가격 상승의 결정적 요인이 될 것이다. 반면, 0.7% 성장의 비관적 시나리오에서는 소득 감소와 신용 경색이라는 수요 위축 요인이 공급 부족을 압도하며 가격이 안정되거나 오히려 소폭 조정될 가능성도 배제할 수 없다. 2.3. 규제 환경: 대출 억제와 장기 공급 현 정부의 부동산 정책은 단기적인 수요 억제와 장기적인 공급 확대라는 두 가지 축으로 요약된다. 과거 정부와 달리 보유세나 양도세 등 세금 규제보다는 대출 규제를 통해 시장을 관리하는 기조가 뚜렷하다. 단기 정책 (수요 통제): ‘6.27 대출 규제’는 이러한 정책 기조를 상징적으로 보여준다. 이 조치는 소득(DSR)이나 담보가치(LTV)와 무관하게 주택담보대출 한도를 6억 원으로 일괄 제한하는 강력한 총량 규제다. 이 정책은 시행 직후 고가 주택이 밀집한 서울 ‘한강 벨트’ 지역의 거래를 급격히 냉각시키는 효과를 보였다. 규제 시행 이후 가계대출 증가액이 40% 감소한 통계는 이 정책이 신용 팽창을 억제하는 데 상당한 효과를 발휘했음을 보여준다. 하지만 이 정책은 의도치 않게 양극화를 심화시키는 부작용을 낳고 있다. 평균 아파트 가격이 10억 원을 훌쩍 넘는 서울에서는 6억 원의 대출 한도가 대부분의 중산층 실수요자를 매매 시장에서 배제시키는 반면, 주택 가격이 상대적으로 낮은 지방에서는 별다른 영향을 미치지 못하기 때문이다. 결과적으로 가장 공급이 부족한 시장의 수요를 억제하면서, 공급 과잉 시장에는 아무런 도움을 주지 못하는 정책적 딜레마를 야기하고 있다. 장기 정책 (공급 확대): 정부의 근본적인 해법은 3기 신도시를 포함한 대규모 공공주택 공급 계획에 있다. 남양주 왕숙(6.6만 호), 고양 창릉(3.8만 호) 등을 포함해 총 22개 지구에 24만 호를 공급하는 것이 골자다. 2025년에는 3기 신도시 물량 8천 호를 포함한 2만 8천 호의 본청약을 추진하고, 상반기 중 수도권에 3만 호 규모의 신규 택지를 추가로 발표할 계획이다. 이러한 장기 공급 계획은 시장 안정에 대한 긍정적인 신호를 주지만, 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요된다. 따라서 현재 시장이 겪고 있는 공급 부족 문제를 단기간에 해결하기는 어렵다. 제3부: 3대 리스크: 시장의 취약성 평가 3.1. 가계부채의 그늘 대한민국의 높은 가계부채는 부동산 시장의 안정성을 위협하는 가장 큰 잠재적 리스크다. 2023년 3분기 말 기준 가계신용 잔액은 1,875.6조 원에 달하며 , GDP 대비 가계부채 비율은 소폭 하락했음에도 불구하고 여전히 세계 최고 수준에 머물러 있다. 최근 가계대출은 2025년 들어 다시 증가세로 전환, 4월에만 5.3조 원이 늘어나는 등 고금리와 규제에도 불구하고 주택 관련 대출 수요가 여전히 존재함을 보여준다. 리스크는 특히 20~30대 청년층과 저소득층에 집중되어 있다. 이들 계층의 소득 대비 부채 비율(LTI)이 가파르게 상승하고 있으며 , 제2금융권을 중심으로 연체율이 상승하는 등 부실화 조짐도 나타나고 있다. 높은 가계부채 수준은 한국 경제를 금리 변동에 매우 민감하게 만들며, 가계의 소비 여력을 위축시켜 경제 성장의 발목을 잡는 요인으로 작용한다. 이는 결국 주택 구매 수요를 억제하는 강력한 거시적 압력으로 이어진다. 3.2. 미분양 주택의 공포 전국적으로 증가하는 미분양 주택 재고는 또 다른 심각한 리스크 요인이다. 2022년부터 증가세로 전환된 미분양 물량은 2025년 초 총 7만 호를 넘어섰다. 이 중에서도 가장 위험한 신호는 ‘준공 후 미분양’ 물량의 증가다. 이 물량은 21,480호에 달하며 전월 대비 15.2%나 급증했다. ‘준공 후 미분양’은 건설사에 즉각적인 유동성 위기를 초래한다. 투입된 공사비는 회수하지 못한 채 금융비용과 관리비만 계속해서 발생하기 때문이다. 이 문제는 대구를 비롯한 지방 시장에 압도적으로 집중되어 있으며 , 지방 중소 건설사들의 연쇄 부실과 이들에게 PF 대출을 제공한 지역 금융기관의 동반 부실로 이어질 수 있는 뇌관이다. 지방 건설사의 부실은 신용 경색을 유발하고, 이는 다시 신규 주택 착공을 위축시켜 미래의 공급 부족을 야기하는 악순환의 고리를 형성할 수 있다. 3.3. 불안정한 전세 시장 전세 시장은 매매 시장의 수급 불균형이 직접적으로 전이되는 통로 역할을 하며 불안정성을 키우고 있다. 수도권의 극심한 아파트 공급 부족과 대출 규제로 인해 매매 시장 진입이 어려워진 수요가 전세 시장으로 몰리고 있기 때문이다. 이러한 수요 쏠림 현상은 수도권 전세가 상승을 부추기고 있다. 2025년 전국 전세가격은 1.0% 상승이 예상되지만, 수도권은 이보다 높은 2.0%의 상승률을 기록할 것으로 전망된다. 여기에 ‘전세사기’ 사태의 여파로 빌라나 오피스텔 등 비아파트 주택에 대한 기피 현상이 심화되면서, 아파트 전세로의 수요 집중은 더욱 가속화되고 있다. 상승하는 전세가는 임차인의 주거비 부담을 가중시키는 동시에, 매매 시장에 예기치 않은 영향을 미칠 수 있다. 전세가가 매매가에 근접할수록 매매가와 전세가의 차액(gap)이 줄어들어, 이 갭을 이용한 ‘갭 투자’ 수요를 다시 자극할 가능성이 있다. 이는 저가 아파트를 중심으로 매매가를 밀어 올리는 요인으로 작용하며, 매매 시장과 전세 시장 간의 복잡한 피드백 루프를 형성할 수 있다. 제4부 및 제5부: 부문별 및 지역별 심층 전망: 양극화된 미래 4.1. 주거용 부동산: 두 개의 자산 계층 수도권 신축 아파트: 이 자산군은 2025년에도 시장의 ‘안전 자산’ 지위를 유지할 것이다. 고가와 규제에도 불구하고, 높은 소득 수준과 풍부한 유동성을 가진 실수요 및 투자 수요가 꾸준히 유입될 것이다. 특히 ‘얼어 죽어도 신축’이라는 말이 있을 정도로 새 아파트에 대한 선호가 강해 , 가격은 강보합세를 보일 것으로 예상된다. 불확실한 시기에도 강남, 서초, 송파 등 핵심 지역의 가격이 상승세를 유지했다는 점은 이러한 전망을 뒷받침한다. 지방 및 구축/비아파트 주택: 이 부문은 매우 어려운 한 해를 맞이할 것이다. 지방: 대구, 부산 등 주요 광역시는 과거 수년간 누적된 과잉 공급 물량을 소화하는 데 상당한 시간이 걸릴 것이다. 대구의 경우 2025년부터 신규 공급이 줄어들기는 하지만, 기존 재고 부담이 시장을 계속 짓누를 전망이다. 비아파트 (빌라, 오피스텔): ‘전세사기’ 사태로 인한 신뢰도 하락과 아파트 선호 현상 심화로 인해 수요 위축이 지속될 것이다. 수도권에서조차 비아파트 유형의 가격은 전반적인 하락세를 면치 못하고 있다. 개인 투자자들의 수익형 부동산 투자는 크게 위축될 것으로 보인다. 4.2. 상업용 부동산: 우량 자산으로의 쏠림 상업용 부동산 시장 역시 ‘양극화’와 ‘우량 자산 선호(flight to quality)’ 현상이 지배할 것이다. 불확실성이 높은 경제 환경 속에서 투자 자본은 가장 안전하다고 인식되는 자산으로 집중되기 마련이다. 오피스 시장: 회복세를 보이고 있으나, 내부적인 양극화가 뚜렷하다. 서울 도심(CBD), 강남(GBD) 등 핵심 권역의 프라임급(Grade A) 오피스는 안정적인 임차 수요를 바탕으로 임대료와 자산 가치가 동반 상승할 것으로 예상된다. 연간 6~7% 수준의 거래가격 상승이 전망될 정도로 투자자들의 선호가 높다. 그러나 노후화된 B급 이하 오피스나 비핵심 지역의 빌딩은 신규 공급의 영향으로 공실률 상승 압박에 직면할 수 있다. 물류 및 리테일: 팬데믹 기간 동안 공급이 급증했던 물류센터 시장은 당분간 조정 국면을 이어갈 것이다. 향후 2~3년간은 상온과 저온 시설을 결합한 복합 물류센터를 중심으로 시장이 재편될 전망이다. 리테일 부문은 이커머스로의 구조적 전환으로 인해 지속적인 어려움을 겪을 것이다. 신흥 틈새시장: 인구 구조와 기술 변화에 따라 새로운 투자처가 부상하고 있다. 데이터센터: 인공지능(AI)과 클라우드 서비스 확산으로 수요가 폭발적으로 증가하고 있다. 2029년까지 732개의 신규 센터 건립이 계획되어 있으며, 이는 새로운 핵심 부동산 자산군의 등장을 예고한다. 다만, 전력 수급 문제가 성장의 가장 큰 제약 요인이다. 시니어 레지던스 및 코리빙: 고령화와 1인 가구 증가는 각각 시니어 주택과 공유 주거 시설에 대한 수요를 창출하고 있다. 주요 건설사와 보험사들이 이 시장에 적극적으로 진출하며 새로운 성장 동력으로 삼고 있다. 지방 도시의 구조적 문제는 단순히 경기 순환의 문제가 아님을 직시해야 한다. 평택시의 사례는 중요한 교훈을 준다. 삼성전자와 같은 대규모 산업시설 유치에 성공했음에도 불구하고, 높은 상업시설 공실률과 낮은 정주율에서 보듯 매력적인 주거 환경을 조성하는 데 실패했다. 이는 단순히 일자리와 주택을 공급하는 것을 넘어, 삶의 질을 높이는 통합적인 도시 계획 없이는 지방 도시가 인구를 유치하고 부동산 시장을 활성화하기 어렵다는 구조적 한계를 보여준다. 제6부: 종합 전망 및 전략적 제언 6.1. 통합 전망: 위태로운 균형 2025년 대한민국 부동산 시장은 단일한 방향성을 갖지 않을 것이다. 분열과 모순이 시장의 핵심적인 특징이 될 것이다. 기본 시나리오 (GDP 성장률 1.5%~2.0% 가정): 전국 평균: 매매가격은 소폭 하락(-1.0%)하고, 전세가격은 상승(+1.0%)할 것이다. 수도권: 매매가격은 신축 아파트를 중심으로 강보합세를 유지할 것이다. 전세가격은 공급 부족의 영향으로 상대적으로 높은 상승률(+2.0%)을 기록할 것이다. 지방: 대구 등 공급 과잉 지역을 중심으로 매매가격 하락세가 지속되며 깊은 침체 국면을 이어갈 것이다. 하방 시나리오 (GDP 성장률 0.7%의 불황 국면 가정): 수요가 전반적으로 붕괴될 것이다. 수도권 시장조차 공급 부족 요인을 상쇄하는 고용 불안과 소득 감소의 충격으로 가격 조정이 불가피할 것이다. 지방 시장은 건설사 연쇄 부도 등 심각한 위기 상황에 직면할 위험이 크다. 6.2. 전략적 제언 투자자: 극단적인 선별 투자가 요구된다. 전략은 ‘안전 자산’에 초점을 맞춰야 한다. 수도권 핵심 입지의 신축 아파트와 서울의 프라임급 오피스가 이에 해당한다. 지방 시장과 비아파트 주거용 부동산은 상당한 하방 리스크를 내포하고 있다. 데이터센터나 시니어 레지던스와 같은 신흥 틈새시장은 장기적인 성장 잠재력을 제공하지만, 높은 수준의 전문 지식을 필요로 한다. 개발사: 리스크 관리가 최우선 과제다. 수도권 프로젝트의 경우, 높은 공사비 관리와 PF 자금 조달이 핵심 과제다. 지방에서는 기존 미분양 재고가 상당 부분 해소되기 전까지 신규 프로젝트 추진을 자제하는 것이 현명하다. 시니어 주택 등 특정 수요에 맞춘 틈새시장 개발이 대안이 될 수 있다. 주택 구매 희망자: 시장은 딜레마를 제시한다. 수도권에서는 구조적인 공급 부족으로 인해 가격 하락을 기다리는 전략이 실패할 수 있으나, 높은 가격과 대출 규제가 진입을 어렵게 한다. 가격 경쟁력을 가질 수 있는 3기 신도시 초기 분양 물량을 공략하는 것이 유효한 전략이 될 수 있다. 지방에서는 시장 안정의 명확한 신호가 나타나기 전까지는 구매를 서두를 필요가 없다. 정책 당국: 전국을 대상으로 하는 획일적인 정책은 실패하고 있다. 지역별 맞춤형 정책이 시급하다. 수도권에는 재개발·재건축 인허가 절차 간소화 등 공급 속도를 높이는 정책이 필요한 반면, 지방 시장에는 미분양 주택의 공공임대 전환 등 기존 과잉 공급을 관리하고 부실 건설사를 지원하는 대책이 요구된다. 6억 원이라는 획일적인 대출 한도 규제는 소득 기반의 DSR 규제로 전환하여 보다 정교하게 운영할 필요가 있다. 참고 자료
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